Acheter un immeuble entier est le Graal de l'investisseur immobilier. Pas de copropriété à gérer, une décote à l'achat, des rendements supérieurs — mais aussi une mise de fonds plus importante et une gestion plus complexe. Ce guide vous explique comment structurer, financer et gérer un immeuble entier pour en tirer le maximum.
1. Les avantages de l'immeuble entier vs les lots séparés
| Critère | Immeuble entier | Appartements séparés |
|---|---|---|
| Prix au m² | 10 - 20% moins cher | Prix plein |
| Charges de copropriété | Aucune (vous êtes seul propriétaire) | 200 - 500€/mois/lot |
| Liberté de gestion | Totale (travaux, rénovation, division) | Limitée par la copropriété |
| Risque de vacance | Mutualisé entre les lots | Total sur chaque lot |
| Financement | Un seul crédit | Plusieurs crédits |
| Revente | Possible lot par lot ou en bloc | Par lot uniquement |
| Complexité | Élevée (tous les locataires à gérer) | Modérée par lot |
2. Trouver et sélectionner un immeuble entier
Sources pour trouver des immeubles de rapport
- Portails spécialisés : Foncier365, SeLoger, Leboncoin (filtre "immeuble")
- Agences spécialisées : certaines agences se spécialisent dans les immeubles de rapport (AB Courtage, Patrimoine Gestion)
- Notaires : successions et ventes mandatées sont souvent moins médiatisées
- Réseaux mandataires : IAD, Optimhome, EffiCity proposent parfois des immeubles
- Enchères judiciaires : immeubles saisis — décotes significatives mais procédures spécifiques
Les critères de sélection
- Rendement brut minimum : 7% dans les villes moyennes, 5% dans les grandes métropoles
- État de l'immeuble : toiture, façade, réseaux, sous-sol. Un immeuble entier à rénover entièrement peut coûter 500 à 1 000€/m² de travaux
- Situation locative : combien de lots sont loués ? Quel est le profil des locataires ?
- Potentiel d'optimisation : loyers sous le marché, combles aménageables, division possible
- Localisation : dynamisme du bassin d'emploi, attractivité du quartier
3. Le financement d'un immeuble entier
Montages possibles
- Crédit classique en nom propre : simple, adapté aux immeubles jusqu'à ~500 000€
- SCI à l'IS : pour les immeubles importants ou en vue de la transmission
- SAS immobilière : pour les montages avec plusieurs associés ou investisseurs
- Financement participatif (crowdfunding) : certaines plateformes financent des immeubles en contrepartie de parts
Les spécificités du financement immeuble
- Les banques intègrent 70% des loyers bruts dans le calcul de la capacité d'emprunt
- Un immeuble avec des locataires en place rassure les banques vs un immeuble vide
- L'apport attendu : 20 à 30% du prix total (prix + frais + travaux)
- Les banques spécialisées en investissement (BNP Paribas RE, Crédit Foncier, certaines caisses régionales) sont plus compétentes sur ces dossiers
4. Optimiser un immeuble après l'achat
La division en lots
Acheter un immeuble avec de grands appartements (T5, T6) et les diviser en plusieurs T2 ou T3 multiplie les revenus sans augmenter l'investissement. La division nécessite :
- Un permis de construire ou déclaration préalable
- Des travaux de cloisonnement, plomberie, électricité : 500 à 1 000€/m² selon l'ampleur
- Des mises aux normes (ventilation, sécurité incendie)
Le gain : diviser un T6 de 120m² en deux T3 de 55m² peut passer les loyers de 900€ à 700×2 = 1 400€ (+55%).
La rénovation énergétique globale
Rénover l'enveloppe thermique de l'immeuble entier (isolation, fenêtres, chauffage) permet :
- Augmenter le DPE des logements (D ou mieux) → loyers plus élevés et locations plus faciles
- Bénéficier des aides collectives (MaPrimeRénov' Copropriété si applicable, CEE)
- Valoriser l'immeuble à la revente
La revente par lots
Après avoir réhabilité l'immeuble, vous pouvez vendre les appartements un par un. La valeur globale des lots vendus séparément est toujours supérieure à la valeur de l'immeuble en bloc. Cette "décote immeuble" représente 10 à 20% — que vous récupérez en revendant par lots.
FAQ : Acheter un immeuble entier
Quel est le budget minimum pour acheter un immeuble entier ?
En province (villes de 20 000 à 100 000 habitants), des immeubles de 3 à 5 appartements se trouvent à partir de 100 000 à 250 000€. Dans les grandes villes, comptez minimum 500 000 à 1 000 000€ pour un immeuble de taille correcte.
Peut-on acheter un immeuble entier en étant locataire soi-même ?
Oui, tout à fait. Vous n'avez pas besoin d'être propriétaire de votre résidence principale pour investir dans un immeuble de rapport. Beaucoup d'investisseurs préfèrent d'ailleurs louer leur résidence personnelle pour mobiliser leur capital dans des investissements à fort rendement.
Faut-il un gestionnaire professionnel pour un immeuble ?
Au-delà de 5 ou 6 logements, un administrateur de biens devient quasi-indispensable à moins que vous ne souhaitiez y consacrer plusieurs heures par semaine. Le coût : 7 à 10% des loyers. Pour un immeuble qui génère 40 000€/an de loyers, c'est 2 800 à 4 000€/an d'économie de temps et de stress.
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