Connaître sa capacité d'emprunt avant de chercher un bien est la première étape de tout projet immobilier. En 2026, avec des taux autour de 3,2-3,5% et une règle des 35% de taux d'endettement, votre capacité d'emprunt est calculable précisément. Ce guide vous explique comment la calculer, l'optimiser et les facteurs qui l'influencent.
1. La règle des 35% : le cadre réglementaire en 2026
Depuis les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) entrées en vigueur en 2022, les banques françaises ne peuvent pas dépasser un taux d'endettement de 35% des revenus nets pour plus de 80% de leurs dossiers de prêt. Les 20% restants (dérogations) sont accordés selon des critères stricts.
Formule : Mensualité max = Revenus nets mensuels × 35%
Tous les crédits en cours (consommation, voiture, autre immobilier) s'additionnent pour le calcul du taux d'endettement.
2. Tableau de capacité d'emprunt selon les revenus (taux 3,3%)
| Revenus nets/mois | Mensualité max (35%) | Capacité emprunt 15 ans | Capacité emprunt 20 ans | Capacité emprunt 25 ans |
|---|---|---|---|---|
| 1 800 € | 630 € | 79 000 € | 101 000 € | 118 000 € |
| 2 000 € | 700 € | 88 000 € | 113 000 € | 131 000 € |
| 2 500 € | 875 € | 110 000 € | 141 000 € | 164 000 € |
| 3 000 € | 1 050 € | 132 000 € | 169 000 € | 197 000 € |
| 3 500 € | 1 225 € | 154 000 € | 197 000 € | 230 000 € |
| 4 000 € | 1 400 € | 176 000 € | 226 000 € | 263 000 € |
| 5 000 € | 1 750 € | 220 000 € | 282 000 € | 329 000 € |
| 6 000 € | 2 100 € | 264 000 € | 339 000 € | 395 000 € |
| 8 000 € | 2 800 € | 352 000 € | 452 000 € | 527 000 € |
| 10 000 € | 3 500 € | 440 000 € | 565 000 € | 658 000 € |
3. Les revenus pris en compte par les banques
Revenus retenus à 100%
- Salaires nets en CDI (après période d'essai)
- Pensions de retraite
- Revenus de fonctionnaire titulaire
- Revenus locatifs existants (à 70% pour tenir compte de la vacance)
Revenus retenus partiellement
- Primes récurrentes (à 50-80% si au moins 3 ans d'historique)
- Commissions variables (à 50-70% si régulières)
- Allocations familiales (selon les banques)
- Revenus d'indépendant/libéral (sur 3 bilans, à 100% de la moyenne)
Revenus généralement exclus
- Revenus exceptionnels (prime de départ, héritage)
- Allocations chômage
- Revenus CDD de courte durée
4. L'impact du co-emprunteur sur la capacité
Emprunter à deux démultiplie la capacité d'emprunt :
| Situation | Revenus nets | Capacité emprunt (20 ans, 3,3%) |
|---|---|---|
| Emprunteur seul | 2 500 € | 141 000 € |
| Couple (2 500 + 2 000) | 4 500 € | 254 000 € |
| Couple (3 000 + 2 500) | 5 500 € | 311 000 € |
| Couple (4 000 + 3 500) | 7 500 € | 424 000 € |
5. Maximiser sa capacité d'emprunt
Solder ses crédits à la consommation
Un crédit voiture de 300€/mois réduit votre capacité d'emprunt immobilier de ~53 000€ (sur 20 ans à 3,3%). Solder vos crédits consommation avant de demander un prêt immobilier est souvent la stratégie la plus efficace pour augmenter votre capacité.
Allonger la durée du prêt
Passer de 20 à 25 ans augmente la capacité d'emprunt de ~15% pour la même mensualité. Mais le coût total des intérêts augmente significativement. À utiliser avec discernement.
Augmenter l'apport pour réduire l'assurance emprunteur
L'assurance emprunteur entre dans le calcul du taux d'endettement. Un apport plus élevé réduit le capital emprunté, donc l'assurance, libérant ainsi de la capacité pour le crédit lui-même.
Intégrer le PTZ dans le plan de financement
Le PTZ n'est pas soumis aux mêmes règles d'endettement pendant sa période de différé (2 à 5 premières années sans remboursement de capital). Cela peut libérer de la capacité de remboursement.
6. Les critères qualitatifs qui influencent la décision bancaire
Au-delà des chiffres, les banques analysent :
- Stabilité professionnelle : ancienneté dans l'entreprise, type de contrat, secteur d'activité
- Comportement bancaire : absence de découverts, épargne régulière, pas d'incidents de paiement
- Reste à vivre : après déduction des mensualités, il doit rester suffisamment pour vivre. Les banques appliquent généralement un minimum de 700 à 900€/personne
- Saut de charge : si votre mensualité de crédit est beaucoup plus élevée que votre loyer actuel, certaines banques le voient comme un risque
FAQ : Capacité d'emprunt immobilier
Les revenus locatifs futurs sont-ils pris en compte pour un premier achat locatif ?
Oui, à 70% en général. Si vous achetez un bien à 800€ de loyer prévu, la banque intégrera 560€/mois dans vos revenus pour calculer votre capacité. Certaines banques spécialisées dans l'investissement locatif sont plus souples sur ce point.
Ma capacité d'emprunt est-elle la même dans toutes les banques ?
Non. Chaque banque a sa propre politique de risque. Certaines intègrent les primes à 100%, d'autres à 50%. Certaines accordent des dérogations aux profils à hauts revenus. Un courtier connaît les politiques des différents établissements et vous oriente vers le plus favorable pour votre profil.
Peut-on emprunter plus que sa capacité théorique ?
Dans les dérogations accordées à 20% des dossiers, les banques peuvent aller jusqu'à 37-38% d'endettement pour les primo-accédants ou les ménages à hauts revenus avec un reste à vivre confortable. Ces dérogations ne sont pas automatiques et dépendent de la qualité globale du dossier.
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