Frais de notaire 2026 : calcul exact, taux et comment les réduire
Lors de tout achat immobilier en France, les frais de notaire représentent une part non négligeable du budget total. En 2026, ils s'élèvent en moyenne à 7 à 8 % du prix d'achat dans l'ancien et à seulement 2 à 3 % dans le neuf. Pour un appartement acheté 300 000 €, cela représente entre 21 000 € et 24 000 € de frais supplémentaires. Ce guide vous explique en détail comment ces frais sont calculés, quels taux s'appliquent dans votre département, et surtout comment les réduire légalement.
Qu'est-ce que les frais de notaire ?
Le terme « frais de notaire » est en réalité un abus de langage. La majorité de ces frais ne revient pas au notaire lui-même, mais à l'État et aux collectivités locales. Ils se décomposent en quatre grandes composantes :
- Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) : la part la plus importante, collectée par le notaire pour le compte des départements et communes
- Les émoluments du notaire : la rémunération réelle du notaire, encadrée par décret
- La contribution de sécurité immobilière (CSI) : taxe perçue par l'État pour la tenue du fichier immobilier
- Les débours : frais avancés par le notaire pour le compte de l'acheteur (documents d'urbanisme, état hypothécaire, géomètre…)
Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) en 2026
Les DMTO constituent la part dominante des frais de notaire, représentant environ 5 à 6 % du prix de vente dans l'immobilier ancien. En 2026, deux taux coexistent en France :
| Taux DMTO | Départements concernés |
|---|---|
| 5,80 % (taux plein) | 91 départements sur 101 — dont Paris (75), Rhône (69), Bouches-du-Rhône (13), Gironde (33), Haute-Garonne (31), Alpes-Maritimes (06)… |
| 5,09 % (taux réduit) | Indre (36), Isère (38), Morbihan (56), Mayenne (53) — ces départements n'ont pas voté la majoration de 0,70 % |
Le DMTO global se décompose comme suit pour un département au taux plein :
- Taxe départementale : 4,50 %
- Taxe communale (reversée aux communes) : 1,20 %
- Frais d'assiette et de recouvrement de l'État : 0,10 %
- Total : 5,80 %
Attention : dans le neuf (logement acquis en VEFA ou construit), les DMTO sont remplacés par la TVA à 20 % (payée par le promoteur). L'acquéreur ne paie que 0,715 % de droits d'enregistrement, ce qui explique la grande différence entre frais ancien et neuf.
Les émoluments du notaire : le barème 2025-2026
Les émoluments du notaire sont fixés par décret et calculés selon un barème dégressif proportionnel au prix du bien. Le barème en vigueur (décret du 26 février 2020, ajusté en 2025) est le suivant :
| Tranche de prix | Taux HT |
|---|---|
| De 0 à 6 500 € | 3,945 % |
| De 6 500 € à 17 000 € | 1,627 % |
| De 17 000 € à 60 000 € | 1,085 % |
| Au-delà de 60 000 € | 0,799 % |
A ces émoluments s'ajoutent la TVA à 20 %. Le notaire peut également percevoir des émoluments de formalités (environ 800 à 1 500 €) et des honoraires libres pour des prestations spécifiques (consultation juridique, rédaction d'acte complexe).
Depuis 2021, la loi permet aux notaires d'accorder une remise sur leurs émoluments jusqu'à 20 % pour les transactions supérieures à 150 000 €. Cette remise est facultative et doit être identique pour tous les clients dans la même situation.
La contribution de sécurité immobilière (CSI)
La CSI, anciennement appelée « salaire du conservateur des hypothèques », est une taxe d'État fixée à 0,10 % du prix de vente (avec un minimum de 15 €). Elle finance la publication des actes au fichier immobilier national (Service de Publicité Foncière).
Exemple : pour un bien à 300 000 €, la CSI représente 300 €.
Les débours
Les débours sont les frais que le notaire avance pour votre compte et vous refacture à l'euro près. Ils comprennent :
- L'état hypothécaire : ~15 à 30 €
- Les documents d'urbanisme (certificat d'urbanisme, état des risques) : ~20 à 50 €
- Les frais de géomètre (si applicable) : 500 à 1 500 €
- Les copies d'actes et frais de correspondance : ~50 à 200 €
- La taxe de publicité foncière (dans certains cas)
Au total, les débours représentent généralement 500 à 1 000 € pour une transaction classique.
Simulation complète : frais de notaire pour un appartement à 300 000 € à Paris
Prenons l'exemple concret d'un appartement ancien acheté 300 000 € à Paris (75) :
| Composante | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| DMTO (5,80 %) | 300 000 × 5,80 % | 17 400 € |
| Émoluments notaire HT | Barème dégressif | ~2 050 € |
| TVA sur émoluments (20 %) | 2 050 × 20 % | ~410 € |
| CSI (0,10 %) | 300 000 × 0,10 % | 300 € |
| Débours estimés | Forfait estimatif | ~800 € |
| TOTAL | ~20 960 € |
Soit environ 7 % du prix d'achat. Ce montant est à prévoir en plus de votre apport personnel — les banques ne le financent généralement pas dans le prêt immobilier.
Frais de notaire dans le neuf : pourquoi si peu ?
Dans l'immobilier neuf (VEFA — Vente en l'État Futur d'Achèvement), les frais de notaire sont considérablement réduits car :
- La TVA (20 %) est incluse dans le prix de vente affiché par le promoteur
- Les droits de mutation ne s'appliquent pas (ou très peu : 0,715 %)
- Il n'y a pas de DMTO au taux de 5,80 %
Résultat : les frais de notaire dans le neuf s'élèvent à 2 à 3 % du prix d'achat. Pour ce même appartement à 300 000 €, cela représente 6 000 à 9 000 € au lieu de 21 000 €, soit une économie de 12 000 à 15 000 €.
6 stratégies légales pour réduire vos frais de notaire
1. Déduire la valeur des meubles et équipements
Les frais de notaire sont calculés sur le prix du bien immobilier nu. En déduisant la valeur des meubles et équipements présents dans le logement, vous réduisez la base de calcul des DMTO. Sont déductibles :
- La cuisine équipée (plans de travail, électroménager encastré) : valeur estimée à neuf
- Les éléments de salle de bain (baignoire balnéo, meuble vasque haut de gamme)
- Les climatiseurs, placards sur mesure, bibliothèques intégrées
- Les luminaires fixés, volets motorisés, stores
Attention : La déduction doit être justifiée par des factures ou une évaluation raisonnable. L'administration fiscale peut contester une surestimation. La déduction est limitée à 5 % du prix de vente maximum selon les pratiques courantes. Pour un bien à 300 000 €, déduire 15 000 € de mobilier (cuisine neuve, équipements) permet d'économiser environ 870 € de DMTO.
2. Négocier les émoluments du notaire
Pour toute transaction supérieure à 150 000 €, le notaire peut légalement accorder une remise allant jusqu'à 20 % sur ses émoluments. N'hésitez pas à en faire la demande. Sur un bien à 300 000 €, cela représente une économie d'environ 400 à 500 €.
3. Acheter dans le neuf
Si vos critères de recherche le permettent, l'achat en VEFA permet de réduire les frais de notaire de 5 points de pourcentage. Sur un bien à 400 000 €, l'économie est d'environ 20 000 €.
4. Vérifier le département
Acheter dans un département au taux réduit de 5,09 % plutôt qu'à 5,80 % permet d'économiser 0,71 % du prix. Sur 300 000 €, cela représente 2 130 € d'économie. Les départements concernés : Indre (36), Isère (38), Morbihan (56), Mayenne (53).
5. Séparer le prix du terrain et de la construction
En cas d'achat d'un terrain à bâtir suivi d'une construction, les frais de notaire s'appliquent uniquement sur le prix du terrain (environ 5 % de droits), et non sur le coût de construction. C'est une optimisation significative pour les projets de maison individuelle.
6. Répartir les honoraires d'agence
Si les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur (et non de l'acheteur), ils ne s'intègrent pas dans l'assiette des frais de notaire. En négociant que les frais d'agence soient « vendeur », vous réduisez la base taxable. Exemple : sur un bien affiché 320 000 € FAI dont 20 000 € de commission agence « acheteur », les frais de notaire sont calculés sur 320 000 €. Si la commission passe en « vendeur », ils sont calculés sur 300 000 €, économisant ~1 160 € de DMTO.
Les frais de notaire sont-ils finançables ?
En règle générale, les banques n'acceptent pas de financer les frais de notaire dans le prêt immobilier principal. Ils doivent être couverts par votre apport personnel. C'est pourquoi la plupart des banques exigent un apport minimum de 10 à 15 % du prix d'achat — pour couvrir exactement les frais de notaire et constituer une garantie.
Il existe quelques exceptions :
- Le Prêt à 110 % : certaines banques acceptent de financer le bien + les frais pour les profils excellents (CDI ancienneté, revenus élevés, primo-accédants). De plus en plus rare depuis 2022.
- Le Prêt Épargne Logement (PEL/CEL) : peut être utilisé en complément
- Les prêts employeurs (Action Logement) : jusqu'à 40 000 € pour couvrir les frais annexes
Données DVF et marché 2025-2026
Selon les données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) publiées par la DGFiP, les prix médians observés en 2024-2025 dans les grandes villes françaises confirment l'importance des frais de notaire dans le budget total :
| Ville | Prix médian m² (ancien) | Frais notaire estimés (70 m²) |
|---|---|---|
| Paris | 9 200 €/m² | ~45 700 € (644 000 € × 7,1 %) |
| Lyon | 4 800 €/m² | ~23 900 € (336 000 € × 7,1 %) |
| Bordeaux | 4 200 €/m² | ~20 900 € (294 000 € × 7,1 %) |
| Marseille | 3 100 €/m² | ~15 400 € (217 000 € × 7,1 %) |
| Toulouse | 3 600 €/m² | ~17 900 € (252 000 € × 7,1 %) |
| Nice | 4 500 €/m² | ~22 400 € (315 000 € × 7,1 %) |
Quand paie-t-on les frais de notaire ?
Les frais de notaire sont exigibles au moment de la signature de l'acte authentique de vente (et non au compromis). Vous devez virer le montant estimé sur le compte séquestre du notaire quelques jours avant la signature. Le notaire effectue ensuite un décompte définitif et vous rembourse l'éventuel trop-perçu (ou vous demande un complément).
Le délai entre compromis et acte authentique est généralement de 2 à 3 mois, ce qui vous laisse le temps de préparer la somme.
Frais de notaire : ce que dit la loi en 2026
Aucune réforme majeure n'a modifié les taux des DMTO en 2025-2026. Cependant, certaines discussions parlementaires portent sur :
- Une possible réduction des DMTO pour les primo-accédants sur leur résidence principale (projet de loi logement en discussion)
- La digitalisation des actes notariaux (acte authentique électronique à distance — déjà possible depuis 2020)
- L'harmonisation des taux entre départements (certains élus souhaitent aligner tous les départements à 5,09 %)
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Avant de calculer vos frais de notaire, commencez par connaître la valeur réelle de votre bien. L'outil d'estimation de Foncier365 vous fournit une estimation précise basée sur les transactions récentes DVF, les caractéristiques du logement et les tendances du marché local.
FAQ — Frais de notaire 2026
Les frais de notaire sont-ils négociables ?
Oui, partiellement. Les émoluments du notaire sont négociables jusqu'à -20 % pour les transactions supérieures à 150 000 €. Les DMTO, en revanche, sont des taxes d'État/département et ne sont pas négociables.
Peut-on payer les frais de notaire en plusieurs fois ?
Non, en principe. Les frais de notaire doivent être réglés intégralement à la signature de l'acte authentique. Certains notaires acceptent un acompte au compromis, mais c'est rare.
Les frais de notaire sont-ils déductibles des impôts ?
Oui, dans le cadre d'un investissement locatif, les frais de notaire peuvent être déduits des revenus fonciers (régime réel) ou intégrés dans le prix de revient pour le calcul de la plus-value à la revente. Pour une résidence principale, ils ne sont pas déductibles.
Frais de notaire : ancien vs neuf, quelle différence exactement ?
Dans l'ancien : 7 à 8 % du prix. Dans le neuf (VEFA) : 2 à 3 % du prix. La différence s'explique par l'absence de DMTO dans le neuf (la TVA ayant déjà été payée par le promoteur).
Mon notaire peut-il me donner une estimation avant la signature ?
Oui, tout notaire est tenu de vous remettre une simulation des frais avant la signature de l'acte. Vous pouvez également utiliser les simulateurs en ligne disponibles sur les sites officiels des Chambres des notaires.
Y a-t-il des exonérations de frais de notaire ?
Quelques cas particuliers permettent une exonération ou réduction : achat en ZAD (Zone d'Aménagement Différé), certaines mutations de locaux professionnels, et les achats de logements sociaux dans certaines conditions. Renseignez-vous auprès de votre notaire.