Lexique immobilier complet : 50 termes essentiels a connaitre

Que vous soyez primo-accedant, investisseur ou simplement curieux, le vocabulaire immobilier peut sembler complexe. Ce lexique immobilier complet vous donne les definitions claires de 50 termes indispensables pour reussir vos projets d'achat, de vente ou d'investissement en France.

A — Les termes commencant par A

Acte authentique

Document etabli par un notaire qui officialise juridiquement la vente immobiliere. L'acte authentique est signe lors de la signature definitive chez le notaire, apres le compromis de vente. Il confere au bien une date certaine et une force probante absolue.

Acte sous seing prive

Contrat signe entre particuliers sans intervention d'un officier public. Le compromis de vente est souvent redige sous seing prive avant l'acte authentique.

Agent immobilier

Professionnel titulaire d'une carte professionnelle (carte T) autorisant la transaction immobiliere. Il est soumis a la loi Hoguet et doit detenir une garantie financiere et une assurance RCP.

Amortissement

Remboursement progressif du capital emprunte sur la duree du credit immobilier. Chaque mensualite comprend une part de capital et une part d'interets. En debut de pret, la part d'interets est plus elevee.

Apport personnel

Somme investie par l'acheteur sur ses fonds propres pour financer une partie de l'acquisition. Un apport de 10% minimum est generalement demande par les banques pour couvrir les frais de notaire.

Assurance emprunteur

Assurance obligatoire lors d'un credit immobilier, couvrant deces, invalidite, incapacite de travail. La loi Lemoine (2022) permet de changer d'assurance emprunteur a tout moment sans frais.

B — Les termes commencant par B

Bien en indivision

Bien appartenant a plusieurs proprietaires sans que les parts ne soient materiellement divisees. Chaque indivisaire peut demander la vente ou la partage du bien. Tres courant en cas de succession.

Bornage

Operation par laquelle un geometre-expert definit avec precision les limites d'une parcelle. Le bornage contradictoire (accepte par les deux parties) est definitif. Obligatoire pour la vente d'un terrain a batir.

C — Les termes commencant par C

Cadastre

Document administratif recensant toutes les proprietes foncieres d'une commune avec leur surface, situation et valeur locative. Consultable gratuitement sur cadastre.gouv.fr. La reference cadastrale identifie chaque parcelle.

Capacite d'emprunt

Montant maximum qu'une banque est prete a vous preter selon vos revenus et charges. Le taux d'endettement maximum est fixe a 35% par le HCSF (Haut Conseil de Stabilite Financiere).

Charges de copropriete

Depenses collectives d'un immeuble en copropriete reparties entre les coproprietaires selon les tantièmes. Incluent entretien des parties communes, ascenseur, gardiennage, chauffage collectif.

Compromis de vente

Accord preliminaire entre vendeur et acheteur engageant les deux parties. L'acheteur verse un depot de garantie de 5 a 10%. Il dispose d'un delai de retractation de 10 jours. Aussi appele "promesse synallagmatique de vente".

Copropriete

Regime juridique d'un immeuble dont la propriete est repartie entre plusieurs personnes. Regie par la loi du 10 juillet 1965. Chaque coproprietaire possede des parties privatives et une quote-part des parties communes.

Credit-bail immobilier

Solution de financement permettant a une entreprise de disposer d'un bien immobilier professionnel avec option d'achat en fin de contrat. Equivalent du leasing pour l'immobilier d'entreprise.

D — Les termes commencant par D

DDT (Dossier de Diagnostics Techniques)

Ensemble obligatoire de diagnostics fournis par le vendeur : DPE, amiante, plomb, electricite, gaz, ERP, mesurage Carrez, termites selon la zone. A fournir des la mise en vente.

Delai de retractation

Periode de 10 jours calendaires apres signature du compromis ou de la promesse pendant laquelle l'acheteur peut annuler sans frais et recuperer son depot de garantie. Ne s'applique pas au vendeur.

DPE (Diagnostic de Performance Energetique)

Document evaluant la consommation energetique d'un logement et son impact carbone. Notes de A (tres performant) a G (passoire thermique). Depuis 2021, le DPE est opposable : le vendeur engage sa responsabilite. Les logements G seront interdits a la location en 2025.

E — Les termes commencant par E

Emprise au sol

Surface du terrain occupee par le batiment (projection verticale au sol). Differente de la surface de plancher. Limitee par le COS (Coefficient d'Occupation des Sols) dans les PLU.

Etat des lieux

Document decrivant l'etat d'un bien lors de l'entree et de la sortie d'un locataire. Doit etre precise et signe des deux parties. En cas de litige, le juge comparera l'etat d'entree et de sortie pour statuer sur les degradations.

F — Les termes commencant par F

Frais de notaire

Appeles "frais d'acquisition", ils comprennent : droits de mutation (taxes fiscales ~5.8% dans l'ancien), emoluments du notaire (reglementes), debourses (frais divers). Total : 7 a 8% dans l'ancien, 2 a 3% dans le neuf.

G — Les termes commencant par G

Garantie decennale

Garantie legale de 10 ans couvrant les constructeurs pour les dommages compromettant la solidite de l'ouvrage ou le rendant impropre a sa destination. Obligatoire pour tout constructeur.

Garantie VEFA (Vente en l'Etat Futur d'Achevement)

Contrat de vente d'un bien immobilier neuf avant sa construction. L'acheteur paie au fur et a mesure de l'avancement des travaux. Protege par la garantie financiere d'achevement (GFA).

H — Les termes commencant par H

Hypotheque

Surete reelle constituee sur un bien immobilier au profit d'un creancier (banque). En cas de non-remboursement, la banque peut faire saisir et vendre le bien. L'hypotheque est inscrite au bureau des hypotheques (service de publicite fonciere).

I — Les termes commencant par I

IRL (Indice de Reference des Loyers)

Indice publie trimestriellement par l'INSEE servant de base a la revision annuelle des loyers d'habitation. Base 100 au 4e trimestre 1998. L'augmentation est plafonnee a l'IRL.

L — Les termes commencant par L

Loi Carrez

Loi du 18 decembre 1996 imposant la mention de la surface privative dans les actes de vente de lots en copropriete. Surface minimum de 8m². En cas d'erreur de plus de 5%, l'acheteur peut demander une reduction de prix.

Loi Pinel

Dispositif de defiscalisation immobiliere permettant une reduction d'impot en contrepartie d'un investissement locatif neuf soumis a des plafonds de loyer et de ressources du locataire. En extinction progressive depuis 2023.

M — Les termes commencant par M

Mandat de vente

Contrat par lequel un proprietaire confie a un agent immobilier la mission de trouver un acheteur. Il existe le mandat simple (plusieurs agences), le mandat exclusif (une seule agence) et le mandat semi-exclusif. Duree generalement 3 mois renouvelables.

Meuble LMNP (Loueur Meuble Non Professionnel)

Statut fiscal pour les particuliers louant des biens meubles dont les revenus n'excedent pas 23 000 EUR ou 50% des revenus du foyer. Permet l'amortissement du bien en regime reel et est fiscalement tres avantageux.

N — Les termes commencant par N

Notaire

Officier public ministeriel nomme par le Garde des Sceaux, competent pour authentifier les actes juridiques notamment immobiliers. Il conseille les parties, collecte les taxes et garantit la securite juridique de la transaction.

P — Les termes commencant par P

Plafond de loyer

Loyer maximum fixe par la loi ou la reglementation locale. Applicable dans les zones tendues pour les dispositifs Pinel, ou dans les villes ayant mis en place l'encadrement des loyers (Paris, Lyon, Bordeaux...).

PLU (Plan Local d'Urbanisme)

Document d'urbanisme de la commune definissant les regles d'utilisation des sols : zones constructibles, hauteurs maximales, emprise au sol, aspects architecturaux. Consultable en mairie ou sur le geoportail de l'urbanisme.

Plus-value immobiliere

Difference positive entre le prix de cession et le prix d'acquisition. Soumise a l'impot sur le revenu (19%) + prelevements sociaux (17.2%). Des abattements pour duree de detention s'appliquent : exoneration totale apres 22 ans (IR) et 30 ans (PS). Residence principale : exoneree.

PTZ (Pret a Taux Zero)

Pret immobilier sans interets accorde par l'Etat aux primo-accedants sous conditions de ressources. Finance une partie de l'acquisition (neuf ou ancien avec travaux en zone tendue). Prolong en 2026 et etendu au logement ancien.

R — Les termes commencant par R

Rendement locatif brut

Ratio entre les loyers annuels et le prix d'acquisition, exprime en pourcentage. Formule : (loyer mensuel x 12) / prix d'achat x 100. Ne tient pas compte des charges et fiscalite. Sert de premier filtre pour evaluer la rentabilite.

Rendement locatif net

Rendement apres deduction de toutes les charges : taxe fonciere, charges de copropriete, assurance PNO, frais de gestion, vacance locative, travaux. Plus representatif de la realite economique de l'investissement.

S — Les termes commencant par S

SCI (Societe Civile Immobiliere)

Structure juridique permettant de detenir et gerer un patrimoine immobilier a plusieurs. Facilite la transmission, permet une gestion souple. Peut opter pour l'IS (Impot sur les Societes) ou rester a l'IR. Avantageuse pour les couples non maries et la transmission patrimoniale.

Surface habitable

Surface de plancher deduction faite des surfaces occupees par les murs, cloisons, marches, cages d'escalier, gaines, embauchements de portes et fenetres, et des parties dont la hauteur est inferieure a 1,80m (loi Boutin).

Surface Carrez

Surface privative d'un lot de copropriete : surface de plancher des locaux clos et couverts, apres deduction des surfaces occupees par les murs, cloisons, marches, cages d'escalier, gaines et locaux inferieurs a 8m². Hauteur minimale : 1,80m.

T — Les termes commencant par T

TAEG (Taux Annuel Effectif Global)

Taux incluant tous les couts du credit : taux nominal, assurance emprunteur, frais de dossier, garantie. Obligatoire depuis la loi Scrivener. Permet de comparer objectivement les offres de credit. Plafonner par le taux d'usure publie par la Banque de France.

Taxe fonciere

Impot local du sur tout bien immobilier bati ou non bati, paye par le proprietaire chaque annee. Calculee sur la valeur locative cadastrale. Les montants varient fortement selon les communes. Exonerations possibles pour les HLM, batiments agricoles, certains logements neufs.

Titre de propriete

Document juridique certifiant la propriete d'un bien immobilier. C'est l'acte authentique etabli par le notaire et conserve au service de publicite fonciere. Indispensable pour vendre, transmettre ou hypothequer le bien.

Taux d'endettement

Ratio entre les charges de remboursement mensuelles et les revenus nets mensuels. Plafonner a 35% depuis janvier 2022 par les recommandations du HCSF. Inclut tous les credits en cours, pas seulement l'immobilier.

U — Les termes commencant par U

Usufruit

Droit de jouir d'un bien appartenant a un autre (nu-proprietaire). L'usufruitier peut utiliser le bien et en percevoir les revenus (loyers). Souvent utilise dans la transmission de patrimoine : les parents donnent la nue-propriete aux enfants en conservant l'usufruit.

V — Les termes commencant par V

Valeur venale

Prix auquel un bien pourrait etre vendu dans des conditions normales de marche a un acheteur libre et informe. Determinee par comparaison avec des biens similaires vendus recemment dans le meme secteur. Base pour les estimations immobilieres professionnelles.

Vente aux encheres immobilieres

Vente publique d'un bien immobilier au plus offrant. Peut etre judiciaire (saisie) ou notariale (volontaire). L'acquereur doit disposer des fonds immediatement et ne beneficie pas du delai de retractation habituel.

Viager

Vente immobiliere dans laquelle l'acheteur (debirentier) verse un bouquet initial puis une rente mensuelle viagere jusqu'au deces du vendeur (credirentier). Le viager occupe permet au vendeur de continuer a habiter le bien. Fiscalement avantageux pour les deux parties.

Z — Les termes commencant par Z

Zone tendue

Zone geographique caracterisee par un desequilibre entre l'offre et la demande de logements. Dans ces zones, des regles specifiques s'appliquent : encadrement des loyers, delai de preavis reduit (1 mois), PTZ etendu. Concerne Paris, Lyon, Bordeaux, Marseille, Nice et d'autres agglomerations.

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